Капитальный ремонт: дешево не значит выгодно

Опубликовано пт, 25/11/2016 - 12:53 пользователем redaktor - 78 Comments

Центральным вопросом планирования капитального ремонта в многоквартирном жилом доме является вопрос распределения средств. Как правило, собственники строят большие планы по улучшению качества и комфорта проживания, которые требуют серьезных затрат. Но объем выделяемых средств ограничен, хватает их не на все, и расходы приходится урезать. Если делать это бездумно, то потерять в результате можно куда больше, чем сэкономить.

Экономить нужно не на всем

Не секрет, что коррекция сметной стоимости ремонта зачастую осуществляется путем замены дорогостоящих решений и материалов на более дешевые. То есть учитывается только объем прямых затрат, но не принимаются в расчет ни прогнозируемый экономический эффект в виде снижения стоимости последующей эксплуатации здания, ни окупаемость использованных решений. Еще одна проблема заключается в стремлении некоторых руководителей региональных операторов капремонта менять устаревшее оборудование на точно такое же новое, ссылаясь при этом на необходимость соблюдения требований первоначального проекта здания.

Такой подход имеет последствия.

1.​ Уже единожды собрав деньги на капитальный ремонт, собственники жилья, за счет средств которых формируются фонды капитального ремонта, после его завершения вынуждены нести дополнительные расходы по эксплуатации зданий. Это в том числе:

​ повышенные затраты на текущий ремонт;

​ дополнительные расходы на ликвидацию последствий аварий и нештатных ситуаций, к которым ведет использование при капитальном ремонте неэффективных технических решений и материалов недостаточного качества;

​ повышенные платежи за потребляемые коммунальные ресурсы, неэффективно расходуемые из-за низкой энергоэффективности зданий и их инженерных систем.

2.​ Элементы отремонтированных зданий изнашиваются быстрее, вследствие чего необходимость в следующем капитальном ремонте наступает раньше.

В результате сиюминутное снижение сметной стоимости работ в средне- и долгосрочной перспективе может иметь отрицательный экономический эффект. Для предотвращения подобных последствий необходим более тщательный анализ сметы, подразумевающий технико-экономическое обоснование выбора тех или иных проектных решений, материалов и оборудования.

Что касается модификации проектов, то руководство Минстроя РФ не раз давало соответствующие разъяснения, отмечая необходимость приведения жилого фонда в соответствие с современными нормативными требованиями, а не теми, которые действовали полвека назад.

Цифры — лучший аргумент

Необходимость взвешенного подхода к планированию капитального ремонта можно проиллюстрировать на простых примерах. В частности, в последние годы возникает немало споров на тему выбора решений для систем отопления.

«Многие построенные в советское время жилые дома оборудованы элеваторными тепловыми узлами. Простейшее и наиболее дешевое решение для капитального ремонта такого здания — замена изношенного элеваторного узла на новый с такими же параметрами. Стоимость этой операции «под ключ» для пятиэтажного четырехподъездного здания на 60 квартир составляет примерно 200 тысяч рублей. Более современное и энергоэффективное решение — автоматизированный узел управления подачей теплоносителя с насосным подмесом (АУУ) — обойдется примерно в 350 тысяч рублей («под ключ» для типового пятиэтажного дома). Однако за счет применения АУУ мы обеспечим дополнительную экономию тепла в процессе эксплуатации здания. Она составит примерно 3000 рублей в год в пересчете на среднюю двухкомнатную квартиру. Таким образом, АУУ оказывается не только выгоднее элеваторного узла, но и полностью окупается в течение первых двух лет эксплуатации. После этого энергоэффективное решение начинает фактически приносить прибыль, которую собственники могут направить, например, на дополнительное улучшение условий своего проживания», — рассказывает Антон Белов, заместитель директора отдела тепловой автоматики компании «Данфосс», ведущего мирового производителя энергосберегающего оборудования.

Анализируя этот пример, специалист предлагает наглядную аналогию. Как известно, средний по России размер ежемесячных отчислений в фонд капитального ремонта примерно равен 6 рублям 50 копейкам с квадратного метра. В год в пересчете на среднестатистическую «двушку» в старом жилом фонде получается в районе 3000 рублей. То есть именно та сумма, которую сэкономят жители такой квартиры на платежах за отопление, если вместо элеваторного теплового узла установить в здании АУУ. Таким образом, всего одно грамотно выбранное решение позволяет полностью окупить расходы на капитальный ремонт.

Как это выглядит на практике

Говорят, что практика — лучший критерий истины. А значит, правильность расчетов следует проверить на результатах реализации реального проекта. Например, проекта модернизации отопительной системы в девятиэтажном четырехподъездном панельном жилом доме № 29 по улице Шафиева в Уфе.

Капитальный ремонт здесь провели в 2009 году. Он включал заделку швов и трещин фасада (дополнительное утепление стен и установка энергосберегающих окон не производились), а также установку АУУ Danfoss и общедомового узла учета тепловой энергии. Сумма, потраченная на оборудование для системы отопления и его монтаж, составила 600 тысяч рублей.

Первый же после завершения работ отопительный сезон 2009–2010 гг. выявил снижение объема потребления тепла по дому, а вместе с ним и сокращение расходов жильцов на отопление. Так, по итогам сделанного весной 2010 года перерасчета собственникам однокомнатных квартир вернули по 2800 рублей, владельцы «двушек» получили назад по 3600 рублей, а «трешек» — по 4980 рублей. Общая экономия по дому составила 500 тысяч рублей. То есть АУУ и теплосчетчик всего за один отопительный сезон окупили себя почти полностью.

Не менее показателен опыт ТСЖ № 1160, управляющего жилым домом № 11, корпус 2, по Индустриальному проспекту в Санкт-Петербурге. Здесь модернизацию системы теплоснабжения произвели совсем недавно, в 2015 году. Объем работ был куда внушительнее и включал установку двух блочных тепловых пунктов Danfoss с погодозависимым регулированием и автоматических балансировочных клапанов на стояках системы отопления. В данном случае работы проводились не за счет средств капитального ремонта, а в рамках энергосервисного контракта, то есть были выделены сторонним инвестором. Первый же отопительный сезон дал 28,7% экономии тепла, или около 700 тысяч рублей в денежном выражении. Эта сумма была зачтена в счет оплаты проведенной модернизации.

В масштабах квартиры

Мы увидели, как энергосберегающие технологии, используемые при капитальном ремонте жилых зданий, помогают вернуть затраченные на этот ремонт средства. То же самое справедливо и в масштабах отдельно взятой квартиры.

Например, многие до сих пор используют шаровые краны, чтобы перекрывать подачу воды в радиаторы, когда становится слишком жарко. Но большой экономии это не дает. Во-первых, мы не сразу ощущаем повышение температуры. Во-вторых, по ночам никто не будет просыпаться, чтобы повернуть кран, поэтому все предпочитают просто открыть форточки перед сном. В результате получается, что мы отапливаем улицу, оплачивая израсходованное впустую тепло из своего кармана. В-третьих, когда дома никого нет, повернуть кран просто некому.

Но есть другое решение — автоматический радиаторный терморегулятор. Вы поворачиваете ручку и устанавливаете напротив указателя значение температуры воздуха в комнате, которое вам нужно. И пока вы не измените его, терморегулятор будет автоматически перекрывать воду, как только в комнате станет на 1°C теплее, и открывать снова, когда температура опустится на 1°C ниже заданной.

В новых домах сейчас терморегуляторы монтируют на этапе строительства. А вот в старых собственники должны это делать сами, либо индивидуально, либо сообща при капитальном ремонте.

Теперь посчитаем. «Стоимость обычного шарового крана — примерно 100–200 рублей, а терморегулятора — 2000 рублей. В пересчете на двухкомнатную квартиру получим 300–600 рублей за краны и 6000 рублей за терморегуляторы (затраты на монтаж примерно одинаковые). Однако за счет применения терморегуляторов можно сэкономить тепло. Для нашей двухкомнатной квартиры экономия составит в среднем 2000–3000 рублей в год, в зависимости от площади. То есть спустя 2–3 года затраты окупятся и терморегуляторы начнут приносить чистую экономию», — объясняет Антон Белов.

Естественно, для получения этой экономии нужен учет тепла. Лучше поквартирный, тогда каждый может экономить самостоятельно, независимо от соседей. В противном случае, если в доме есть только общий теплосчетчик, может получиться, что экономные жильцы расплачиваются за нерадивых. Однако даже и в такой ситуации, как показывает практика экономия будет все равно ощутима и может составить 25-35%.

Конечно, никакие расчеты не позволят увеличить имеющийся первоначальный бюджет. Однако сэкономленные в результате средства можно пустить на внеплановый ремонт, и спустя 2-3 года доделать то, на что не хватило денег в первый раз. Другой вариант — добавить к средствам фонда собственные деньги, которые вернутся очень скоро. Главное — не экономить на том, что впоследствии может стать источником финансового благополучия.

Category: 

78 комментариев on "Капитальный ремонт: дешево не значит выгодно"

Аватар пользователя Fannieglunc
Fannieglunc (не проверено) ср, 16/08/2017 - 18:58 · ответить

Day ago i learned new amazing info about Omega 3 stuff and now i very want to get it. But i need a quality, some premium omega 3 fish oil. I've got this <a href=https://www.omega-3.club/premium-fish-oil-carlson.html> premium omega 3 fish oil </a> link. What do you think about Carlson name?

Аватар пользователя Crbnereque
Crbnereque (не проверено) ср, 20/09/2017 - 22:58 · ответить

online loans - http://personalnerloan.org/ installments loans <a href=http://personalnerloan.org/>quick personal loans</a> ’

Аватар пользователя Lbsiembals
Lbsiembals (не проверено) чт, 21/09/2017 - 23:27 · ответить

cash payday loans
<a href="http://paydayacevt.com/">payday cash loan</a>
unsecured loans
<a href=http://paydayacevt.com/>payday loan</a> ’

Аватар пользователя Vffgimany
Vffgimany (не проверено) пт, 22/09/2017 - 21:26 · ответить

cialis 20 mg
<a href="http://cialisivndh.com/">buy cialis</a>
cialis soft pills
<a href=http://cialisivndh.com/>cialis generic</a> ’

Аватар пользователя Scrbchiedo
Scrbchiedo (не проверено) сб, 23/09/2017 - 05:04 · ответить

cialis everyday india
<a href="http://cialisofkl.com/">cialis</a>
is generic cialis safe
<a href=http://cialisofkl.com/>cheap cialis</a> ’

Аватар пользователя Fvbutinc
Fvbutinc (не проверено) сб, 23/09/2017 - 14:32 · ответить

buy cialis online in usa
<a href="http://cialisovnas.com/">cialis generic</a>
buy real cialis online canada
<a href=http://cialisovnas.com/>cialis</a>

Аватар пользователя Lmttabice
Lmttabice (не проверено) вс, 24/09/2017 - 15:53 · ответить

viagra 100mg dosage
<a href="http://viagrapaoe.com/">generic viagra</a>
brand name viagra no prescription
<a href=http://viagrapaoe.com/>buy viagra</a> ’

Аватар пользователя Kencupsema
Kencupsema (не проверено) пн, 25/09/2017 - 06:30 · ответить

viagra canadian pharmacy
<a href="http://viagrapbna.com/">cheap viagra</a>
buy herbal viagra
<a href=http://viagrapbna.com/>cheap viagra</a> ’

Аватар пользователя BhnjGejerA
BhnjGejerA (не проверено) пн, 25/09/2017 - 14:25 · ответить

viagra cheapest
<a href="http://viagracekan.com/">viagra</a>
pharmacy viagra
<a href=http://viagracekan.com/>viagra online</a> ’

Аватар пользователя KmnhjFupten
KmnhjFupten (не проверено) пн, 25/09/2017 - 19:51 · ответить

viagra coupons
<a href="http://viagraazmhj.com/">buy viagra</a>
cheap viagra
<a href=http://viagraazmhj.com/>cheap viagra</a> ’

Аватар пользователя Azsvextivy
Azsvextivy (не проверено) пн, 25/09/2017 - 22:29 · ответить

buy discount viagra online
<a href="http://viagraonszb.com/">viagra online</a>
viagra and women
<a href=http://viagraonszb.com/>generic viagra</a> ’

Аватар пользователя Jvevfatrony
Jvevfatrony (не проверено) вт, 26/09/2017 - 20:19 · ответить

female cialis
<a href="http://cialiseiand.com/">buy cialis</a>
cialis canada no prescription
<a href=http://cialiseiand.com/>cheap cialis</a> ’

Аватар пользователя DccolTorync
DccolTorync (не проверено) вт, 26/09/2017 - 20:45 · ответить

cialis daily prices - http://cialisotjs.com/
cialis professional <a href=http://cialisotjs.com/>generic cialis</a> ’

Аватар пользователя Ikmeaccoug
Ikmeaccoug (не проверено) чт, 28/09/2017 - 18:37 · ответить

no hassle payday loans
<a href="https://paydayrvjlo.com/">payday loans online</a>
fast cash
<a href=https://paydayrvjlo.com/>fast payday loan</a> ’

Аватар пользователя FvthsEngalm
FvthsEngalm (не проверено) чт, 28/09/2017 - 18:37 · ответить

loan online payday loan
<a href="https://cashrvyn.com/">payday advances</a>
best personal loans bad credit
<a href="https://cashrvyn.com/">cash advance</a> ’

Аватар пользователя Cvecillera
Cvecillera (не проверено) чт, 28/09/2017 - 19:08 · ответить

same day payday loans
<a href="https://personalvrdcg.org/">personal loan bad credit</a>
fast online payday loans
<a href=https://personalvrdcg.org/>personal loan</a> ’

Аватар пользователя KmrcUndums
KmrcUndums (не проверено) пт, 29/09/2017 - 17:33 · ответить

cash advance payday loans online
<a href="https://paydaaexc.com/">best payday loans</a>
for online payday loans
<a href=https://paydaaexc.com/>fast payday loans</a> ’

Аватар пользователя CharlesDrisp
CharlesDrisp (не проверено) сб, 30/09/2017 - 09:44 · ответить
Аватар пользователя Bhecneinge
Bhecneinge (не проверено) сб, 30/09/2017 - 21:13 · ответить

1 hour faxless payday loan
<a href="https://badcreditnyrc.org">payday loan</a>
all online payday loans
<a href=https://badcreditnyrc.org>payday loan</a> ’

Аватар пользователя Drbecapobby
Drbecapobby (не проверено) пн, 02/10/2017 - 00:09 · ответить

cheapest viagra price - http://viagraoplws.com/
cheap female viagra <a href="http://viagraoplws.com/">online viagra</a> ’

Аватар пользователя Lmtbillera
Lmtbillera (не проверено) пн, 02/10/2017 - 00:52 · ответить

brand cialis for sale - http://cialisovnnc.com/
buy cialis from india <a href=http://cialisovnnc.com/>online cialis</a> ’

Аватар пользователя Vbwgxthepay
Vbwgxthepay (не проверено) чт, 05/10/2017 - 01:31 · ответить

canadian faxless payday loans - https://paydayllae.com/
quick cash loans <a href=https://paydayllae.com/>instant payday loans</a> ’

Аватар пользователя Fnveefeers
Fnveefeers (не проверено) пт, 06/10/2017 - 21:39 · ответить

mortgage loan calculator - https://paydaybdrfs.com/
small business loans bad credit <a href=https://paydaybdrfs.com/>pay day loans</a> ’

Аватар пользователя Scrbbchiedo
Scrbbchiedo (не проверено) вс, 08/10/2017 - 00:56 · ответить

cialis 20mg pills
<a href="https://onlineonlinecialis.com/">cheap cialis</a>
cialis buy
<a href=https://onlineonlinecialis.com/>buy cialis</a> ’

Аватар пользователя Djjdvdualty
Djjdvdualty (не проверено) вс, 08/10/2017 - 01:37 · ответить

non prescription cialis
<a href="https://buybuybuycialis.com/">generic cialis</a>
buy cialis 20mg price
<a href=https://buybuybuycialis.com/>generic cialis</a> ’

Аватар пользователя Kktytrorma
Kktytrorma (не проверено) вс, 08/10/2017 - 05:42 · ответить

freedom debt relief
<a href="https://paydayloansrvhj.com/">cash advance</a>
best payday loan on line
<a href=https://paydayloansrvhj.com/>payday cash loan</a> ’

Аватар пользователя VujrtPreog
VujrtPreog (не проверено) вс, 08/10/2017 - 17:21 · ответить

cheap cialis
<a href="https://genericgenericcialis.com/">cialis buy</a>
is cialis available in india
<a href=https://genericgenericcialis.com/>cialis buy</a> ’

Аватар пользователя Jbtjatrony
Jbtjatrony (не проверено) вс, 08/10/2017 - 17:39 · ответить

brand cialis buy online
<a href="https://cheapcheapcialis.com/">generic cialis</a>
cialis professional generic
<a href=https://cheapcheapcialis.com/>cialis</a>

Аватар пользователя Tbkoblidly
Tbkoblidly (не проверено) вт, 10/10/2017 - 22:37 · ответить

viagra online consult brand - http://genericviagra-buyeds.com/
viagra wiki <a href=http://genericviagra-buyeds.com/>viagra without prescription</a> ’

Аватар пользователя Lbbevabice
Lbbevabice (не проверено) чт, 12/10/2017 - 02:24 · ответить

buy viagra soft tabs
<a href="http://cheapviagra-edmen.com/">generic viagra online</a>
generic viagra 50mg
<a href=http://cheapviagra-edmen.com/>viagra price</a> ’

Аватар пользователя Volvgutinc
Volvgutinc (не проверено) чт, 12/10/2017 - 08:16 · ответить

cialis 50
<a href="http://onlinecialis-cialisvip.com">buy cialis</a>
buy cialis pills
<a href=http://onlinecialis-cialisvip.com>cialis online</a> ’

Аватар пользователя SecvvSoucky
SecvvSoucky (не проверено) ср, 18/10/2017 - 04:33 · ответить

small loans for bad credit - https://loansczne.com/
loans people bad credit <a href=https://loansczne.com/>payday loans</a> ’

Аватар пользователя Kmrcempimb
Kmrcempimb (не проверено) ср, 18/10/2017 - 11:02 · ответить

personal installment loan - https://loans24rjn.com/
quick low interest payday loan <a href=https://loans24rjn.com/>payday loans</a> ’

Аватар пользователя LfedsdInhex
LfedsdInhex (не проверено) ср, 18/10/2017 - 13:41 · ответить

pay day loan affiliate - https://loansnzyr.com/
instant personal loan <a href=https://loansnzyr.com/>get payday loan</a> ’

Аватар пользователя Ltvyhneinge
Ltvyhneinge (не проверено) чт, 19/10/2017 - 17:19 · ответить

fresno ca
<a href="https://loansnzyr.com/">payday loans</a>
payday loan
<a href=https://loansnzyr.com/>payday loan lenders</a> ’

Аватар пользователя Kefusalf
Kefusalf (не проверено) чт, 19/10/2017 - 18:25 · ответить

http://buyviagrautonlinerx.com
viagra buy online
<a href=http://buyviagrautonlinerx.com/>generic viagra</a>
viagra za muskarce
<a href="http://buyviagrautonlinerx.com/">viagra without prescription</a>

Аватар пользователя KshffUndums
KshffUndums (не проверено) пт, 20/10/2017 - 09:45 · ответить

online payday loans direct lenders
<a href="https://loanenav.net/">loans payday</a>
cash net
<a href=https://loanenav.net/>payday loans</a> ’

Аватар пользователя JbecMoonna
JbecMoonna (не проверено) пт, 20/10/2017 - 19:33 · ответить

order generic cialis - http://pillsme.com/
cialis for sale nyc <a href="http://pillsme.com/">buy cialis</a> ’

Аватар пользователя FvvvfrFapish
FvvvfrFapish (не проверено) пт, 20/10/2017 - 23:07 · ответить

herbal viagra reviews - http://bqpharma.com/
viagra from canada <a href=http://bqpharma.com/>cheap viagra</a> ’

Аватар пользователя Alonna
Alonna (не проверено) вс, 22/10/2017 - 12:04 · ответить

http://buycialisutonlinerx.com
split cialis pills drug
<a href=http://buycialisutonlinerx.com/>buy cialis online</a>
viagra vs forum cialis pills
<a href="http://buycialisutonlinerx.com/">buy cialis generic</a>

Аватар пользователя FsbgApet
FsbgApet (не проверено) вт, 24/10/2017 - 02:21 · ответить

generic brands viagra online - http://cheapviagra-24online7.com/
natural viagra alternatives <a href=http://cheapviagra-24online7.com/>viagra</a>

Аватар пользователя Lbrfgrilm
Lbrfgrilm (не проверено) вт, 24/10/2017 - 08:15 · ответить

cialis soft tabs online - http://onlinecialis-cialisceo.com/
does generic cialis work <a href=http://onlinecialis-cialisceo.com/>buy cialis</a> ’

Аватар пользователя Bnrfsetergy
Bnrfsetergy (не проверено) вт, 24/10/2017 - 08:54 · ответить

how does viagra work - http://genericviagra-onat24.com/
natural alternative viagra <a href=http://genericviagra-onat24.com/>generic viagra</a> ’

Аватар пользователя Pbstgrilm
Pbstgrilm (не проверено) вт, 24/10/2017 - 17:59 · ответить

buy viagra online uk - http://onlineviagra-genericbuy7.com/
viagra sale <a href=http://onlineviagra-genericbuy7.com/>purchase viagra</a> ’

Аватар пользователя Anombmof
Anombmof (не проверено) чт, 26/10/2017 - 13:08 · ответить

http://viagrabuyfrrx.com
which viagra is safe
<a href=http://viagrabuyfrrx.com/>cheap viagra</a>
viagra near me
<a href="http://viagrabuyfrrx.com/">viagra cheap</a>

Аватар пользователя Ticsvops
Ticsvops (не проверено) вс, 29/10/2017 - 04:21 · ответить

http://paydayloansazonline.com
personal secured loan
<a href=http://paydayloansazonline.com/>cash advance online</a>
direct loans servicing
<a href="http://paydayloansazonline.com/">fast cash</a>

Аватар пользователя pamemn
pamemn (не проверено) вс, 29/10/2017 - 19:18 · ответить

http://cialisutrx.com
serevent complications cialis pills
<a href=http://cialisutrx.com/>buy cialis</a>
tinnitus cialis online pharmacy
<a href="http://cialisutrx.com/">cialis</a>

Аватар пользователя BsdjxMayoks
BsdjxMayoks (не проверено) пн, 30/10/2017 - 16:44 · ответить

tax debt - http://personalloanvryn24.org/
instant cash loans <a href="http://personalloanvryn24.org/">cash advance inc</a> ’

Аватар пользователя Knfoempimb
Knfoempimb (не проверено) пн, 30/10/2017 - 20:10 · ответить

online loans no credit check instant approval - http://cashadvancetnum300.org/
home loans people bad credit <a href=http://cashadvancetnum300.org/>pay day</a> ’

Страницы

Оставьте комментарий

Plain text

  • HTML-теги не обрабатываются и показываются как обычный текст
  • Адреса страниц и электронной почты автоматически преобразуются в ссылки.
  • Строки и параграфы переносятся автоматически.
CAPTCHA на основе изображений
Введите код с картинки