Капитальный ремонт: дешево не значит выгодно

Опубликовано пт, 25/11/2016 - 12:53 пользователем redaktor - 1 Comment

Центральным вопросом планирования капитального ремонта в многоквартирном жилом доме является вопрос распределения средств. Как правило, собственники строят большие планы по улучшению качества и комфорта проживания, которые требуют серьезных затрат. Но объем выделяемых средств ограничен, хватает их не на все, и расходы приходится урезать. Если делать это бездумно, то потерять в результате можно куда больше, чем сэкономить.

Экономить нужно не на всем

Не секрет, что коррекция сметной стоимости ремонта зачастую осуществляется путем замены дорогостоящих решений и материалов на более дешевые. То есть учитывается только объем прямых затрат, но не принимаются в расчет ни прогнозируемый экономический эффект в виде снижения стоимости последующей эксплуатации здания, ни окупаемость использованных решений. Еще одна проблема заключается в стремлении некоторых руководителей региональных операторов капремонта менять устаревшее оборудование на точно такое же новое, ссылаясь при этом на необходимость соблюдения требований первоначального проекта здания.

Такой подход имеет последствия.

1.​ Уже единожды собрав деньги на капитальный ремонт, собственники жилья, за счет средств которых формируются фонды капитального ремонта, после его завершения вынуждены нести дополнительные расходы по эксплуатации зданий. Это в том числе:

​ повышенные затраты на текущий ремонт;

​ дополнительные расходы на ликвидацию последствий аварий и нештатных ситуаций, к которым ведет использование при капитальном ремонте неэффективных технических решений и материалов недостаточного качества;

​ повышенные платежи за потребляемые коммунальные ресурсы, неэффективно расходуемые из-за низкой энергоэффективности зданий и их инженерных систем.

2.​ Элементы отремонтированных зданий изнашиваются быстрее, вследствие чего необходимость в следующем капитальном ремонте наступает раньше.

В результате сиюминутное снижение сметной стоимости работ в средне- и долгосрочной перспективе может иметь отрицательный экономический эффект. Для предотвращения подобных последствий необходим более тщательный анализ сметы, подразумевающий технико-экономическое обоснование выбора тех или иных проектных решений, материалов и оборудования.

Что касается модификации проектов, то руководство Минстроя РФ не раз давало соответствующие разъяснения, отмечая необходимость приведения жилого фонда в соответствие с современными нормативными требованиями, а не теми, которые действовали полвека назад.

Цифры — лучший аргумент

Необходимость взвешенного подхода к планированию капитального ремонта можно проиллюстрировать на простых примерах. В частности, в последние годы возникает немало споров на тему выбора решений для систем отопления.

«Многие построенные в советское время жилые дома оборудованы элеваторными тепловыми узлами. Простейшее и наиболее дешевое решение для капитального ремонта такого здания — замена изношенного элеваторного узла на новый с такими же параметрами. Стоимость этой операции «под ключ» для пятиэтажного четырехподъездного здания на 60 квартир составляет примерно 200 тысяч рублей. Более современное и энергоэффективное решение — автоматизированный узел управления подачей теплоносителя с насосным подмесом (АУУ) — обойдется примерно в 350 тысяч рублей («под ключ» для типового пятиэтажного дома). Однако за счет применения АУУ мы обеспечим дополнительную экономию тепла в процессе эксплуатации здания. Она составит примерно 3000 рублей в год в пересчете на среднюю двухкомнатную квартиру. Таким образом, АУУ оказывается не только выгоднее элеваторного узла, но и полностью окупается в течение первых двух лет эксплуатации. После этого энергоэффективное решение начинает фактически приносить прибыль, которую собственники могут направить, например, на дополнительное улучшение условий своего проживания», — рассказывает Антон Белов, заместитель директора отдела тепловой автоматики компании «Данфосс», ведущего мирового производителя энергосберегающего оборудования.

Анализируя этот пример, специалист предлагает наглядную аналогию. Как известно, средний по России размер ежемесячных отчислений в фонд капитального ремонта примерно равен 6 рублям 50 копейкам с квадратного метра. В год в пересчете на среднестатистическую «двушку» в старом жилом фонде получается в районе 3000 рублей. То есть именно та сумма, которую сэкономят жители такой квартиры на платежах за отопление, если вместо элеваторного теплового узла установить в здании АУУ. Таким образом, всего одно грамотно выбранное решение позволяет полностью окупить расходы на капитальный ремонт.

Как это выглядит на практике

Говорят, что практика — лучший критерий истины. А значит, правильность расчетов следует проверить на результатах реализации реального проекта. Например, проекта модернизации отопительной системы в девятиэтажном четырехподъездном панельном жилом доме № 29 по улице Шафиева в Уфе.

Капитальный ремонт здесь провели в 2009 году. Он включал заделку швов и трещин фасада (дополнительное утепление стен и установка энергосберегающих окон не производились), а также установку АУУ Danfoss и общедомового узла учета тепловой энергии. Сумма, потраченная на оборудование для системы отопления и его монтаж, составила 600 тысяч рублей.

Первый же после завершения работ отопительный сезон 2009–2010 гг. выявил снижение объема потребления тепла по дому, а вместе с ним и сокращение расходов жильцов на отопление. Так, по итогам сделанного весной 2010 года перерасчета собственникам однокомнатных квартир вернули по 2800 рублей, владельцы «двушек» получили назад по 3600 рублей, а «трешек» — по 4980 рублей. Общая экономия по дому составила 500 тысяч рублей. То есть АУУ и теплосчетчик всего за один отопительный сезон окупили себя почти полностью.

Не менее показателен опыт ТСЖ № 1160, управляющего жилым домом № 11, корпус 2, по Индустриальному проспекту в Санкт-Петербурге. Здесь модернизацию системы теплоснабжения произвели совсем недавно, в 2015 году. Объем работ был куда внушительнее и включал установку двух блочных тепловых пунктов Danfoss с погодозависимым регулированием и автоматических балансировочных клапанов на стояках системы отопления. В данном случае работы проводились не за счет средств капитального ремонта, а в рамках энергосервисного контракта, то есть были выделены сторонним инвестором. Первый же отопительный сезон дал 28,7% экономии тепла, или около 700 тысяч рублей в денежном выражении. Эта сумма была зачтена в счет оплаты проведенной модернизации.

В масштабах квартиры

Мы увидели, как энергосберегающие технологии, используемые при капитальном ремонте жилых зданий, помогают вернуть затраченные на этот ремонт средства. То же самое справедливо и в масштабах отдельно взятой квартиры.

Например, многие до сих пор используют шаровые краны, чтобы перекрывать подачу воды в радиаторы, когда становится слишком жарко. Но большой экономии это не дает. Во-первых, мы не сразу ощущаем повышение температуры. Во-вторых, по ночам никто не будет просыпаться, чтобы повернуть кран, поэтому все предпочитают просто открыть форточки перед сном. В результате получается, что мы отапливаем улицу, оплачивая израсходованное впустую тепло из своего кармана. В-третьих, когда дома никого нет, повернуть кран просто некому.

Но есть другое решение — автоматический радиаторный терморегулятор. Вы поворачиваете ручку и устанавливаете напротив указателя значение температуры воздуха в комнате, которое вам нужно. И пока вы не измените его, терморегулятор будет автоматически перекрывать воду, как только в комнате станет на 1°C теплее, и открывать снова, когда температура опустится на 1°C ниже заданной.

В новых домах сейчас терморегуляторы монтируют на этапе строительства. А вот в старых собственники должны это делать сами, либо индивидуально, либо сообща при капитальном ремонте.

Теперь посчитаем. «Стоимость обычного шарового крана — примерно 100–200 рублей, а терморегулятора — 2000 рублей. В пересчете на двухкомнатную квартиру получим 300–600 рублей за краны и 6000 рублей за терморегуляторы (затраты на монтаж примерно одинаковые). Однако за счет применения терморегуляторов можно сэкономить тепло. Для нашей двухкомнатной квартиры экономия составит в среднем 2000–3000 рублей в год, в зависимости от площади. То есть спустя 2–3 года затраты окупятся и терморегуляторы начнут приносить чистую экономию», — объясняет Антон Белов.

Естественно, для получения этой экономии нужен учет тепла. Лучше поквартирный, тогда каждый может экономить самостоятельно, независимо от соседей. В противном случае, если в доме есть только общий теплосчетчик, может получиться, что экономные жильцы расплачиваются за нерадивых. Однако даже и в такой ситуации, как показывает практика экономия будет все равно ощутима и может составить 25-35%.

Конечно, никакие расчеты не позволят увеличить имеющийся первоначальный бюджет. Однако сэкономленные в результате средства можно пустить на внеплановый ремонт, и спустя 2-3 года доделать то, на что не хватило денег в первый раз. Другой вариант — добавить к средствам фонда собственные деньги, которые вернутся очень скоро. Главное — не экономить на том, что впоследствии может стать источником финансового благополучия.

Category: 

81 комментарий on "Капитальный ремонт: дешево не значит выгодно"

Аватар пользователя Gsbgfnapobby
Gsbgfnapobby (не проверено) вт, 31/10/2017 - 08:55 · ответить

auto payday loan - https://www.jk2paydayloans.org
fast payday loan <a href=https://www.jk2paydayloans.org>same day payday loans</a> ’

Аватар пользователя Fsvevent
Fsvevent (не проверено) ср, 01/11/2017 - 10:54 · ответить

best online payday loan - https://paydayloamec.com
online payday loans <a href=https://paydayloamec.com>cashadvance</a>

Аватар пользователя Gwebnapobby
Gwebnapobby (не проверено) ср, 01/11/2017 - 12:18 · ответить

bad credit credit cards - http://loansbtxsa.org
america payday loan <a href=http://loansbtxsa.org>online payday loans</a> ’

Аватар пользователя Hdfninsuri
Hdfninsuri (не проверено) ср, 01/11/2017 - 15:51 · ответить

consolidate debt loans - http://paydayllae.com/
advance payday loans <a href=http://paydayllae.com/>fast payday loans</a> ’

Аватар пользователя VbsdxlWeerb
VbsdxlWeerb (не проверено) ср, 01/11/2017 - 22:04 · ответить

quick faxless payday loan - https://installmentsvfacr.com
$1500 payday loans <a href=https://installmentsvfacr.com>quick loans</a> ’

Аватар пользователя wrhjukSoucky
wrhjukSoucky (не проверено) пт, 03/11/2017 - 06:34 · ответить

24 hour payday loan - https://cashadvanceamericaavx.org
speedy cash <a href=https://cashadvanceamericaavx.org>cash advance lenders</a> ’

Аватар пользователя Dbcfapobby
Dbcfapobby (не проверено) сб, 04/11/2017 - 15:08 · ответить

viagra shipped overnight - http://aaviagla.com
no prescription viagra <a href="http://aaviagla.com">generic viagra online</a> ’

Аватар пользователя Vsbfgutinc
Vsbfgutinc (не проверено) сб, 04/11/2017 - 21:15 · ответить

buy cialis no prescription
<a href="https://cialisoakdm.com">buy generic cialis</a>
cialis review
<a href=https://cialisoakdm.com>cialis soft</a> ’

Аватар пользователя Bwbhetergy
Bwbhetergy (не проверено) сб, 04/11/2017 - 22:27 · ответить

viagra women - http://ericviaed.com/
generic viagra soft tabs <a href=http://ericviaed.com/>buying viagra online</a> ’

Аватар пользователя FsddbFapish
FsddbFapish (не проверено) пн, 06/11/2017 - 03:54 · ответить

generic brand viagra - http://viagrapfhze.com/
viagra pill splitter <a href=http://viagrapfhze.com/>viagra sale</a> ’

Аватар пользователя oretateM
oretateM (не проверено) пн, 06/11/2017 - 05:37 · ответить

http://essaywritingservise4me.com
buy a phd online
<a href="http://essaywritingservise4me.com/">buy essay</a>
help assignments
<a href=http://essaywritingservise4me.com/>buy essay</a>

Аватар пользователя Bwbhetergy
Bwbhetergy (не проверено) пн, 06/11/2017 - 07:39 · ответить

online viagra order - http://ericviaed.com/
low cost viagra <a href=http://ericviaed.com/>viagra generic</a> ’

Аватар пользователя Dbcfapobby
Dbcfapobby (не проверено) ср, 08/11/2017 - 14:10 · ответить

herbal viagra australia - http://aaviagla.com
viagra low cost <a href="http://aaviagla.com">viagra pill</a> ’

Аватар пользователя Tdscblidly
Tdscblidly (не проверено) ср, 08/11/2017 - 14:11 · ответить

effects of viagra - http://menedkkr.com
buy name brand viagra <a href=http://menedkkr.com>buy viagra now</a> ’

Аватар пользователя GervAssowl
GervAssowl (не проверено) ср, 08/11/2017 - 14:36 · ответить

generic viagra sildenafil - http://genericviaser.com
viagra best price <a href=http://genericviaser.com>over the counter viagra</a> ’

Аватар пользователя Grearge
Grearge (не проверено) ср, 08/11/2017 - 16:53 · ответить

http://cialisbxonlinerx.com
order cialis online 37.5
<a href="http://cialisbxonlinerx.com/">buy cialis</a>
cialis 5mg price drugs
<a href=http://cialisbxonlinerx.com/>buy cialis online</a>

Аватар пользователя Dshhfapobby
Dshhfapobby (не проверено) ср, 08/11/2017 - 17:58 · ответить

herbal viagra - http://viagrapbna.com
low cost viagra <a href="http://viagrapbna.com">viagra online without prescription</a> ’

Аватар пользователя LrncusMayoks
LrncusMayoks (не проверено) чт, 09/11/2017 - 22:14 · ответить

online payday loan
http://paydayloanslomonline.com/
cash advance loans
<a href="http://paydayloanslomonline.com/">payday cash advance loan</a>
fast payday loan online

Аватар пользователя VecdInhef
VecdInhef (не проверено) пт, 10/11/2017 - 20:31 · ответить

viagra for cheap
http://genericsvagraonline.com/
viagra canada
<a href="http://genericsvagraonline.com/">order viagra online</a>
buy viagra soft

Аватар пользователя Brvcsthepay
Brvcsthepay (не проверено) пт, 10/11/2017 - 23:45 · ответить

direct lender payday loans
http://paydayloansken.com/
debt help
<a href=http://paydayloansken.com/>]payday express</a>
debt free

Аватар пользователя FdbollThods
FdbollThods (не проверено) сб, 11/11/2017 - 16:46 · ответить

order cialis online
http://genericcialisienxprice.com/
buy cialis uk
<a href=http://genericcialisienxprice.com/>]cialis</a>
buy cialis cheap

Аватар пользователя Brvcsthepay
Brvcsthepay (не проверено) сб, 11/11/2017 - 23:19 · ответить

payday loan and
http://paydayloansken.com/
payday cash advance loan
<a href=http://paydayloansken.com/>]quick cash loan</a>
consolidate debt loans

Аватар пользователя FdbollThods
FdbollThods (не проверено) пн, 13/11/2017 - 02:36 · ответить

cialis over the counter in canada
http://genericcialisienxprice.com/
cialis 5mg price
<a href=http://genericcialisienxprice.com/>]order cialis online</a>
what is cialis

Аватар пользователя Brvcsthepay
Brvcsthepay (не проверено) пн, 13/11/2017 - 03:04 · ответить

best payday loan
http://paydayloansken.com/
fast cash personal loans
<a href=http://paydayloansken.com/>]payday cash advance loan</a>
get personal loan bad credit

Аватар пользователя Aqvvceutinc
Aqvvceutinc (не проверено) пн, 13/11/2017 - 20:41 · ответить

cialis brand online
http://buyvcialiosonline.com/
cialis soft tabs review
<a href=http://buyvcialiosonline.com/>cialis</a>
ordering cialis online

Аватар пользователя LdbraMayoks
LdbraMayoks (не проверено) вт, 14/11/2017 - 03:47 · ответить

fast personal loans
http://paydayloanslomonline.com/
best debt consolidation loan
<a href="http://paydayloanslomonline.com/">]personal loans</a>
what is a payday loan

Аватар пользователя FliedS
FliedS (не проверено) вт, 14/11/2017 - 08:00 · ответить

<a href=http://buycialisonlinemrx.com/>buy cheap cialis online</a>
nortriptyline with food cialis 20mg
http://buycialisonlinemrx.com
alternative zyprexa cialis 20mg
<a href="http://buycialisonlinemrx.com/">generic cialis</a>

Аватар пользователя acaloxy
acaloxy (не проверено) сб, 18/11/2017 - 09:56 · ответить

<a href=http://viagranrxbuyonlinerx.com/>online viagra</a>
viagra vs sildenafil
http://viagranrxbuyonlinerx.com
viagra single packs price
<a href="http://viagranrxbuyonlinerx.com/">viagra online</a>

Аватар пользователя quotLolf
quotLolf (не проверено) пн, 20/11/2017 - 18:30 · ответить

<a href=http://buycialisonline4rx.com/>generic cialis online</a>
generic cialis any good
http://buycialisonline4rx.com
viagra 24 hour delivery cialis generic
<a href="http://buycialisonline4rx.com/">buy generic cialis online</a>

Аватар пользователя Prorfugs
Prorfugs (не проверено) вт, 05/12/2017 - 12:10 · ответить

<a href=http://buycialisdkrx.com/>buy generic cialis</a>
buy cialis mexico
http://buycialisdkrx.com
cheap liquid cialis
<a href="http://buycialisdkrx.com/">buy generic cialis online</a>

Аватар пользователя Blapype
Blapype (не проверено) вт, 05/12/2017 - 13:21 · ответить

<a href=http://buyviagrasurxonline.com/>buying viagra online</a>
viagra and coke
http://buyviagrasurxonline.com
viagra india price
<a href="http://buyviagrasurxonline.com/">viagra no prescription</a>

Страницы

Оставьте комментарий

Plain text

  • HTML-теги не обрабатываются и показываются как обычный текст
  • Адреса страниц и электронной почты автоматически преобразуются в ссылки.
  • Строки и параграфы переносятся автоматически.
CAPTCHA на основе изображений
Введите код с картинки