Капитальный ремонт: дешево не значит выгодно

Опубликовано пт, 25/11/2016 - 12:53 пользователем redaktor - 16 Comments

Центральным вопросом планирования капитального ремонта в многоквартирном жилом доме является вопрос распределения средств. Как правило, собственники строят большие планы по улучшению качества и комфорта проживания, которые требуют серьезных затрат. Но объем выделяемых средств ограничен, хватает их не на все, и расходы приходится урезать. Если делать это бездумно, то потерять в результате можно куда больше, чем сэкономить.

Экономить нужно не на всем

Не секрет, что коррекция сметной стоимости ремонта зачастую осуществляется путем замены дорогостоящих решений и материалов на более дешевые. То есть учитывается только объем прямых затрат, но не принимаются в расчет ни прогнозируемый экономический эффект в виде снижения стоимости последующей эксплуатации здания, ни окупаемость использованных решений. Еще одна проблема заключается в стремлении некоторых руководителей региональных операторов капремонта менять устаревшее оборудование на точно такое же новое, ссылаясь при этом на необходимость соблюдения требований первоначального проекта здания.

Такой подход имеет последствия.

1.​ Уже единожды собрав деньги на капитальный ремонт, собственники жилья, за счет средств которых формируются фонды капитального ремонта, после его завершения вынуждены нести дополнительные расходы по эксплуатации зданий. Это в том числе:

​ повышенные затраты на текущий ремонт;

​ дополнительные расходы на ликвидацию последствий аварий и нештатных ситуаций, к которым ведет использование при капитальном ремонте неэффективных технических решений и материалов недостаточного качества;

​ повышенные платежи за потребляемые коммунальные ресурсы, неэффективно расходуемые из-за низкой энергоэффективности зданий и их инженерных систем.

2.​ Элементы отремонтированных зданий изнашиваются быстрее, вследствие чего необходимость в следующем капитальном ремонте наступает раньше.

В результате сиюминутное снижение сметной стоимости работ в средне- и долгосрочной перспективе может иметь отрицательный экономический эффект. Для предотвращения подобных последствий необходим более тщательный анализ сметы, подразумевающий технико-экономическое обоснование выбора тех или иных проектных решений, материалов и оборудования.

Что касается модификации проектов, то руководство Минстроя РФ не раз давало соответствующие разъяснения, отмечая необходимость приведения жилого фонда в соответствие с современными нормативными требованиями, а не теми, которые действовали полвека назад.

Цифры — лучший аргумент

Необходимость взвешенного подхода к планированию капитального ремонта можно проиллюстрировать на простых примерах. В частности, в последние годы возникает немало споров на тему выбора решений для систем отопления.

«Многие построенные в советское время жилые дома оборудованы элеваторными тепловыми узлами. Простейшее и наиболее дешевое решение для капитального ремонта такого здания — замена изношенного элеваторного узла на новый с такими же параметрами. Стоимость этой операции «под ключ» для пятиэтажного четырехподъездного здания на 60 квартир составляет примерно 200 тысяч рублей. Более современное и энергоэффективное решение — автоматизированный узел управления подачей теплоносителя с насосным подмесом (АУУ) — обойдется примерно в 350 тысяч рублей («под ключ» для типового пятиэтажного дома). Однако за счет применения АУУ мы обеспечим дополнительную экономию тепла в процессе эксплуатации здания. Она составит примерно 3000 рублей в год в пересчете на среднюю двухкомнатную квартиру. Таким образом, АУУ оказывается не только выгоднее элеваторного узла, но и полностью окупается в течение первых двух лет эксплуатации. После этого энергоэффективное решение начинает фактически приносить прибыль, которую собственники могут направить, например, на дополнительное улучшение условий своего проживания», — рассказывает Антон Белов, заместитель директора отдела тепловой автоматики компании «Данфосс», ведущего мирового производителя энергосберегающего оборудования.

Анализируя этот пример, специалист предлагает наглядную аналогию. Как известно, средний по России размер ежемесячных отчислений в фонд капитального ремонта примерно равен 6 рублям 50 копейкам с квадратного метра. В год в пересчете на среднестатистическую «двушку» в старом жилом фонде получается в районе 3000 рублей. То есть именно та сумма, которую сэкономят жители такой квартиры на платежах за отопление, если вместо элеваторного теплового узла установить в здании АУУ. Таким образом, всего одно грамотно выбранное решение позволяет полностью окупить расходы на капитальный ремонт.

Как это выглядит на практике

Говорят, что практика — лучший критерий истины. А значит, правильность расчетов следует проверить на результатах реализации реального проекта. Например, проекта модернизации отопительной системы в девятиэтажном четырехподъездном панельном жилом доме № 29 по улице Шафиева в Уфе.

Капитальный ремонт здесь провели в 2009 году. Он включал заделку швов и трещин фасада (дополнительное утепление стен и установка энергосберегающих окон не производились), а также установку АУУ Danfoss и общедомового узла учета тепловой энергии. Сумма, потраченная на оборудование для системы отопления и его монтаж, составила 600 тысяч рублей.

Первый же после завершения работ отопительный сезон 2009–2010 гг. выявил снижение объема потребления тепла по дому, а вместе с ним и сокращение расходов жильцов на отопление. Так, по итогам сделанного весной 2010 года перерасчета собственникам однокомнатных квартир вернули по 2800 рублей, владельцы «двушек» получили назад по 3600 рублей, а «трешек» — по 4980 рублей. Общая экономия по дому составила 500 тысяч рублей. То есть АУУ и теплосчетчик всего за один отопительный сезон окупили себя почти полностью.

Не менее показателен опыт ТСЖ № 1160, управляющего жилым домом № 11, корпус 2, по Индустриальному проспекту в Санкт-Петербурге. Здесь модернизацию системы теплоснабжения произвели совсем недавно, в 2015 году. Объем работ был куда внушительнее и включал установку двух блочных тепловых пунктов Danfoss с погодозависимым регулированием и автоматических балансировочных клапанов на стояках системы отопления. В данном случае работы проводились не за счет средств капитального ремонта, а в рамках энергосервисного контракта, то есть были выделены сторонним инвестором. Первый же отопительный сезон дал 28,7% экономии тепла, или около 700 тысяч рублей в денежном выражении. Эта сумма была зачтена в счет оплаты проведенной модернизации.

В масштабах квартиры

Мы увидели, как энергосберегающие технологии, используемые при капитальном ремонте жилых зданий, помогают вернуть затраченные на этот ремонт средства. То же самое справедливо и в масштабах отдельно взятой квартиры.

Например, многие до сих пор используют шаровые краны, чтобы перекрывать подачу воды в радиаторы, когда становится слишком жарко. Но большой экономии это не дает. Во-первых, мы не сразу ощущаем повышение температуры. Во-вторых, по ночам никто не будет просыпаться, чтобы повернуть кран, поэтому все предпочитают просто открыть форточки перед сном. В результате получается, что мы отапливаем улицу, оплачивая израсходованное впустую тепло из своего кармана. В-третьих, когда дома никого нет, повернуть кран просто некому.

Но есть другое решение — автоматический радиаторный терморегулятор. Вы поворачиваете ручку и устанавливаете напротив указателя значение температуры воздуха в комнате, которое вам нужно. И пока вы не измените его, терморегулятор будет автоматически перекрывать воду, как только в комнате станет на 1°C теплее, и открывать снова, когда температура опустится на 1°C ниже заданной.

В новых домах сейчас терморегуляторы монтируют на этапе строительства. А вот в старых собственники должны это делать сами, либо индивидуально, либо сообща при капитальном ремонте.

Теперь посчитаем. «Стоимость обычного шарового крана — примерно 100–200 рублей, а терморегулятора — 2000 рублей. В пересчете на двухкомнатную квартиру получим 300–600 рублей за краны и 6000 рублей за терморегуляторы (затраты на монтаж примерно одинаковые). Однако за счет применения терморегуляторов можно сэкономить тепло. Для нашей двухкомнатной квартиры экономия составит в среднем 2000–3000 рублей в год, в зависимости от площади. То есть спустя 2–3 года затраты окупятся и терморегуляторы начнут приносить чистую экономию», — объясняет Антон Белов.

Естественно, для получения этой экономии нужен учет тепла. Лучше поквартирный, тогда каждый может экономить самостоятельно, независимо от соседей. В противном случае, если в доме есть только общий теплосчетчик, может получиться, что экономные жильцы расплачиваются за нерадивых. Однако даже и в такой ситуации, как показывает практика экономия будет все равно ощутима и может составить 25-35%.

Конечно, никакие расчеты не позволят увеличить имеющийся первоначальный бюджет. Однако сэкономленные в результате средства можно пустить на внеплановый ремонт, и спустя 2-3 года доделать то, на что не хватило денег в первый раз. Другой вариант — добавить к средствам фонда собственные деньги, которые вернутся очень скоро. Главное — не экономить на том, что впоследствии может стать источником финансового благополучия.

Category: 

16 комментариев on "Капитальный ремонт: дешево не значит выгодно"

Аватар пользователя nisdili
nisdili (не проверено) сб, 24/03/2018 - 23:22 · ответить

viagra samples free
<a href=http://viagrajktrx.com/#>buy viagra online</a>
viagra and adderall
<a href="http://viagrajktrx.com/#">viagra online</a>

Аватар пользователя Лицо неизвестно
Лицо неизвестно (не проверено) чт, 10/05/2018 - 15:30 · ответить

viagra online overnight shipping [url=http://bioshieldpill.com/]generic sildenafil citrate[/url] using cialis and viagra together buy generic viagra online - <br>
<br>

http://bioshieldpill.com

Аватар пользователя Лицо неизвестно
Лицо неизвестно (не проверено) чт, 10/05/2018 - 18:31 · ответить

taking viagra with norvasc [url=http://bioshieldpill.com/]viagra online pharmacy[/url] how to write viagra prescription <a href="http://bioshieldpill.com/">viagra without prescription</a>

Аватар пользователя Лицо неизвестно
Лицо неизвестно (не проверено) чт, 10/05/2018 - 19:43 · ответить

how can i tell if he took viagra [url=http://www.bioshieldpill.com/]cheap generic <br>
<br>

viagra[/url] can i take viagra and levitra at the same time http://bioshieldpill.com/ - http://www.bioshieldpill.com/

Аватар пользователя Лицо неизвестно
Лицо неизвестно (не проверено) пт, 11/05/2018 - 00:45 · ответить

academic viagra the rise of american masculinity studies <br>
<br>

[url=http://bioshieldpill.com/]buy generic viagra online[/url] viagra onset of action <a href="http://bioshieldpill.com">order viagra online</a>

Аватар пользователя Лицо неизвестно
Лицо неизвестно (не проверено) сб, 12/05/2018 - 16:33 · ответить

p fast green http://viagrapid.com/ far increasing viagra generic - http://viagrapid.com/ .

Аватар пользователя Лицо неизвестно
Лицо неизвестно (не проверено) сб, 12/05/2018 - 23:59 · ответить

b http://genericalis.com viagra pills cialis banja luka <br>
<br>

genericalis.com - http://genericalis.com

Аватар пользователя Лицо неизвестно
Лицо неизвестно (не проверено) вс, 13/05/2018 - 12:42 · ответить

over the counter viagra melbourne [url=http://bioshieldpill.com]cheap viagra online[/url] will medicaid cover viagra <br>
<br>

cheap generic viagra - http://www.bioshieldpill.com/

Аватар пользователя Лицо неизвестно
Лицо неизвестно (не проверено) сб, 12/05/2018 - 17:24 · ответить

w http://genericalis.com buy generic cialis cialis wirkung 5mg <br>
<br>

<a href="http://genericalis.com">cialis online</a>

Аватар пользователя Лицо неизвестно
Лицо неизвестно (не проверено) сб, 12/05/2018 - 18:04 · ответить

n http://genericalis.com viagra prices can a woman take a man's cialis <br>
<br>

cost of cialis 5mg - http://genericalis.com

Аватар пользователя Лицо неизвестно
Лицо неизвестно (не проверено) сб, 12/05/2018 - 23:12 · ответить

n http://genericalis.com cialis online does cialis work <br>
<br>

with antidepressants buy cialis - http://genericalis.com

Аватар пользователя Лицо неизвестно
Лицо неизвестно (не проверено) вс, 13/05/2018 - 22:02 · ответить

magkano ang viagra [url=http://bioshieldpill.com]order viagra online[/url] <br>
<br>

cheap viagra overnight shipping <a href="http://www.bioshieldpill.com/">cheap generic viagra</a><br>
<br>

<br>
<br>

Also visit my web-site: <a href="http://bioshieldpill.com/">cheap generic viagra</a>

Аватар пользователя Лицо неизвестно
Лицо неизвестно (не проверено) сб, 12/05/2018 - 20:15 · ответить

z virtually photographer http://viagrapid.com/ otherwise concert viagra <br>
<br>

online canada pharmacy - http://viagrapid.com/ ;

Аватар пользователя Лицо неизвестно
Лицо неизвестно (не проверено) вс, 13/05/2018 - 16:44 · ответить

viagra use with nitrates [url=http://bioshieldpill.com/]generic <br>
<br>

viagra online[/url] is viagra sold over the counter canada <br>
<br>

<a href="http://bioshieldpill.com/">generic viagra available</a>

Аватар пользователя Лицо неизвестно
Лицо неизвестно (не проверено) сб, 12/05/2018 - 21:20 · ответить

H else ingredient http://viagrapid.com/ ever legislation generic viagra canada - http://viagrapid.com/ .

Аватар пользователя ftaletdyam
ftaletdyam (не проверено) ср, 23/05/2018 - 12:41 · ответить

cialis usage <a href="http://missreplicawatches.com">cialis 5mg </a> when will cialis be available in generic form <a href="http://missreplicawatches.com">cialis for sale online</a> order cheap cialis http://missreplicawatches.com

Оставьте комментарий

Plain text

  • HTML-теги не обрабатываются и показываются как обычный текст
  • Адреса страниц и электронной почты автоматически преобразуются в ссылки.
  • Строки и параграфы переносятся автоматически.
CAPTCHA на основе изображений
Введите код с картинки